Koszty zakupu w skrócie przy zakupie ziemi, domu i mieszkania

zawartość

• struktura kosztów
  • Podatek od przeniesienia nieruchomości
    • stawki podatkowe
  • koszty brokerów
  • opłaty notarialne
  • Opis prawny
• Dodatkowe koszty zakupu
  • koszty modernizacji
  • koszty prac rozwojowych
  • Późniejsze koszty
• Wskazówki dla szybkich czytelników

Marzenie o posiadaniu domu jest życzeniem wielu Niemców. W większości przypadków finansowanie jest największą przeszkodą, z kilku powodów: po pierwsze, banki oczekują, że co najmniej 20 procent ceny nieruchomości będzie musiało zostać sfinansowane z kapitału własnego. Z drugiej strony, koszty zakupu to dar, który często nie jest obliczany, a więc jeśli chcesz mieć na uwadze wszystkie koszty zakupu domu, gruntu lub mieszkania, w tym poście dowiesz się wszystkiego o kosztach zakupu.

struktura kosztów

Wszelkie dodatkowe koszty dodane do ceny zakupu nieruchomości są nazywane przypadkowymi kosztami zakupu. Obejmują one koszty pośrednictwa, opłaty notarialne i sądowe oraz podatek od przeniesienia nieruchomości . Banki nie finansują tych kosztów związanych z przejęciem. Koszty te należy sfinansować z własnej kieszeni. Dodatkowe koszty zakupu różnią się znacznie w poszczególnych krajach związkowych, a zatem mogą stanowić od 10 do 15 procent ceny zakupu nieruchomości . W szczególności podatek od przeniesienia gruntów i koszty pośrednictwa różnią się znacznie w zależności od regionu.

Aby zachować ogólny przegląd, stworzyliśmy dla Ciebie tabelę, w której wymienione są koszty zakupu poszczególnych stanów federalnych. Należy jednak pamiętać, że ta tabela ma na celu jedynie przegląd. Ceny nie są zatem stałe i podlegają normalnym wahaniom rynkowym. Dla celów ogólnych oszacowano 1, 5 procent kosztów notarialnych i wpisu do rejestru nieruchomości.

Tabela - Struktura kosztów z opłatami maklerskimi

stan	Suma kosztów zakupu
Badenia-Wirtembergia	10, 07% - 11, 26%
Bawaria	8, 57% - 9, 76%
Berlin	13, 45% - 14, 64%
Brandenburg	15, 14%
Brema	10, 07% - 12, 45%
Hamburg	12, 25%
Hesse	11, 07% - 13, 45%
Mecklenburg-Vorpommern	10, 69% - 13, 64%
Dolna Saksonia	10, 07% - 12, 45%
Nadrenia Północna-Westfalia	11, 57%
Rheinland-Pfalz	10, 07%
Saarland	11, 57%
Saksonia	8, 57% - 12, 14%
Saksonia-Anhalt	10, 07% - 13, 64%
Szlezwik-Holsztyn	11, 57% - 15, 14%
Turyngia	11, 57% - 15, 14%

Tabela - Struktura kosztów bez opłat maklerskich

stan	Suma kosztów zakupu
Badenia-Wirtembergia	6, 5%
Bawaria	5%
Berlin	7, 5%
Brandenburg	8%
Brema	6, 5%
Hamburg	6%
Hesse	7, 5%
Mecklenburg-Vorpommern	6, 5%
Dolna Saksonia	6, 5%
Nadrenia Północna-Westfalia	8%
Rheinland-Pfalz	6, 5%
Saarland	8%
Saksonia	5%
Saksonia-Anhalt	6, 5%
Szlezwik-Holsztyn	8%
Turyngia	8%

Podatek od przeniesienia nieruchomości

Podatek od przeniesienia nieruchomości jest płatny przy każdym zakupie nieruchomości od 2500 euro i może wynosić do 50 procent kosztów zakupu. Jest to podatek jednorazowy, którego żąda urząd skarbowy. Nie należy mylić z rocznym podatkiem od nieruchomości od nieruchomości, którego żądają miasta i gminy. Podstawą obliczenia podatku od przeniesienia nieruchomości jest cena sprzedaży nieruchomości.

Uwaga: Podatek od przeniesienia nieruchomości jest ograniczony do wartości gruntu tylko wtedy, gdy kupujący zacznie tam budować dom w późniejszym terminie. W tym celu zawarcie umów, ale czasowo i pod względem treści osobno. W tym aspekcie nie ma podatku od przeniesienia gruntów na budowę domu.

Istnieje kilka wyjątków, w których urząd skarbowy nie wymaga podatku od przeniesienia nieruchomości.

• Zbycie między małżonkami i zarejestrowanymi partnerami
• Wartość nieruchomości poniżej 2500 €
• Sprzedaż nieruchomości między osobami bezpośrednio powiązanymi: rodzic-dziecko (również adoptowane)
• Prezent od osób bezpośrednio spokrewnionych oraz małżonków i partnerów życiowych
• Współdziedzicowie Nachlassteilung

Zgodnie z § 13 ust. 2 GrEStG, chociaż właściciele i nabywcy są uważani za dłużników podatkowych, umowa kupna wyraźnie określa, kto płaci podatek od przeniesienia gruntu, a w większości przypadków jest to nabywca. Tak więc nie można uniknąć podatku od przeniesienia nieruchomości w kosztach zakupu.

stawki podatkowe

W zależności od kraju związkowego kwota podatku od przeniesienia nieruchomości wynosi od 3, 5 do 6, 5 procent ceny zakupu nieruchomości . Dotyczy to zarówno ziemi, jak i mieszkań i domów.

stopa opodatkowania	stany
3, 5%	Bawaria, Saksonia
4, 5%	Hamburg
5, 0%	Badenia-Wirtembergia, Meklemburgia-Pomorze Przednie, Dolna Saksonia, Nadrenia-Palatynat, Saksonia-Anhalt, Brema
6, 0%	Berlin, Hesja
6, 5%	Brandenburgia, Nadrenia Północna-Westfalia, Kraj Saary, Szlezwik-Holsztyn, Turyngia

Stawki podatkowe są tak różne, ponieważ aż do 1 września 2006 r. Stawki podatkowe w całym kraju jednolicie wynoszą 3, 6 procent. Ponieważ kraje związkowe mogą same ustalać tę stawkę podatkową, wzrosła ona dramatycznie. Tylko w Bawarii i Saksonii podatek od przeniesienia własności gruntu wynosi nadal 3, 5 procent. Te podwyżki są pożądanym źródłem dochodów dla niektórych państw, ponieważ ponad 3, 5 procent nie jest już częścią krajowego systemu wyrównywania finansów.

koszty brokerów

Trudno również uniknąć prowizji za pośrednictwo, ponieważ pośrednicy są często najlepszym i najłatwiejszym sposobem na pozyskanie przedmiotu, który odpowiada ich własnym oczekiwaniom. Podobnie jak w przypadku podatku od przeniesienia gruntów, w domu maklerskim działają także regionalni brokerzy.

prowizję pośrednika	stany
3, 57%	Nadrenia Północna-Westfalia, Nadrenia-Palatynat, Kraj Saary
3, 57% do 4, 76%	Badenia-Wirtembergia, Bawaria
3, 57% do 5, 95%	Brema, Dolna Saksonia, Hesja
3, 57% do 7, 14%	Saksonia, Saksonia-Anhalt, Szlezwik-Holsztyn, Turyngia
4, 19% do 7, 14%	Mecklenburg-Vorpommern
5, 95% do 7, 14%	Berlin
6, 25%	Hamburg
7, 14%	Brandenburg

Uwaga: w większości krajów związkowych prowizja za pośrednictwo jest podzielona między kupującego i sprzedającego, ale tak zwana „zasada zamawiania” nie dotyczy sprzedaży nieruchomości, ale tylko wynajmu. Musisz więc oczekiwać zapłaty prowizji za pośrednictwo, nawet jeśli sprzedawca wynajął pośrednika.

Ponieważ brokerzy często pobierają ponad 3, 5% plus podatek od sprzedaży, najpierw należy dokładnie poinformować o opłacie za pośrednictwo i ustalić ich umownie, aby nie można było ich przekroczyć. Opłaty za pośrednictwo stanowią zatem znaczną część kosztów zakupu. Dlatego ważne jest, aby znaleźć odpowiedniego brokera dla swoich potrzeb. Jeśli znalazłeś pośrednika, dowiedz się o jego referencjach i osobiście zapytaj właściciela. Sprawdź kwalifikacje brokera i jak długo był on pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, szczególnie w ich regionie.

Zwróć uwagę na następujące punkty dotyczące opłaty maklerskiej

• Opłaty są odliczane od podatku tylko w wyjątkowych przypadkach
• prowizja musi zostać wypłacona w ciągu 3 tygodni
• Opłaty za pośrednictwo są również należne, gdy umowa sprzedaży zostanie rozwiązana z mocą wsteczną
• Jeśli zlecono różnych brokerów - opłaty mogą się podwoić
• Cena zakupu może już obejmować opłaty maklerskie, np. W przypadku nowych projektów budowlanych
• Brokerzy mogą pobierać wyższe opłaty za nieruchomości o niskiej wartości

opłaty notarialne

Do zakupu nieruchomości konieczny jest zawsze notariusz, ponieważ bez notarialności umowa kupna jest nieskuteczna. Koszt notariusza wynosi około 1 procent ceny zakupu. Do zadań notariusza należy identyfikacja tożsamości i przygotowanie umów kupna. Inicjuje także rejestrację nowego właściciela w księdze wieczystej i anulowanie starego właściciela w selbigem. Jeśli skorzystasz z dodatkowych usług notarialnych w celu dochodzenia roszczenia, opłaty notarialne mogą wzrosnąć.

Opis prawny

Po tym, jak notariusz zainicjuje wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, rejestr nieruchomości przyjmuje rejestrację, a nabywca staje się nowym właścicielem nieruchomości. Za rejestrację należy uiścić opłatę w wysokości około 0, 5 procent ceny zakupu . Zatem wpis do księgi wieczystej reprezentuje najmniejszą pozycję kosztów zakupu.

Uwaga: W przypadku finansowania instytucje kredytowe będą wymagać rejestracji hipoteki w rejestrze gruntów jako zabezpieczenia.

Oblicz koszty zakupu

Aby pokazać, jaka jest struktura kosztów przypadkowych kosztów zakupu, przygotowaliśmy obliczenie porównawcze. Jako obiekt referencyjny wykorzystaliśmy dom jednorodzinny z 5 pokojami i 100 m2 powierzchni mieszkalnej za 440 000 euro do obliczeń. Nieruchomość ma być zlokalizowana w Hesji i jest to prowizja za pośrednictwo w wysokości 5, 95 procent uzgodnionych. Opłaty notarialne i wpis do księgi wieczystej szacuje się na 1, 5 procent.

Koszt zakupu	obliczanie
cena nabycia	440 000 €
Podatek od przeniesienia nieruchomości	26 400 €
Prowizja maklerska (netto)	26 180 €
19% podatek od sprzedaży od prowizji maklerskiej	4974 €
Opłaty notarialne i wpis do księgi wieczystej	6600 €
Suma całkowitych kosztów	504, 154 €
Suma kosztów zakupu	64.154 €

Koszty zakupu wynoszą w naszym przykładzie 64, 154 euro. Jest to 12, 7 procent ceny zakupu i nie są one współfinansowane przez banki, więc kupujący musi finansować ze środków własnych. Dodaj do tego 20-procentowy kapitał własny, którego potrzebujesz na pożyczkę bankową, a następnie dodaj kolejne 88 000 euro. To razem kosztuje 152, 154 euro, które musiałbyś sfinansować.

Czy można zaoszczędzić pieniądze ”> Redukcja kosztów w Terrafinanz.

Dodatkowe koszty zakupu

Oprócz zwykłych kosztów zakupu, w zależności od stanu nieruchomości, mogą wystąpić dodatkowe koszty. Wszelkie przypadkowe koszty zakupu, które mogą wystąpić, muszą zostać uwzględnione w planowaniu finansowym, abyś nie poniósł żadnej katastrofy finansowej i może wymagać kosztownego refinansowania.

koszty modernizacji

Każdy, kto kupił dom lub mieszkanie, może potrzebować zaplanować koszty remontu i modernizacji. Zwłaszcza w przypadku starszych nieruchomości może być konieczna renowacja, ponieważ okna, drzwi i dach muszą zostać odnowione, ponieważ mogą nie mieć niezbędnej efektywności energetycznej. Jeśli na przykład konieczna jest renowacja energetyczna, należy rozważyć, czy może to być dotowane przez państwo.

koszty prac rozwojowych

Każdy, kto chce kupić działkę pod budowę własnego domu, powinien najpierw sprawdzić, jak daleko działka budowlana została już zagospodarowana. Optymalne byłoby, gdyby działka budowlana była w pełni zagospodarowana lub koszty rozwoju zostały uwzględnione w cenie zakupu. Nie omija się większości kosztów zabudowy, ponieważ tylko na zagospodarowaną działkę udzielane jest pozwolenie na budowę.

Uwaga: Przed zakupem działki zapytaj odpowiedzialnego urzędu budowlanego o wysokość kosztów budowy.

Elementy do opracowania obejmują:

• prąd
• Gaz (absolutnie nie konieczny)
• woda
• telekomunikacja

Koszty nie są ustalone, ponieważ są one oparte na odległości do skrzyżowania, ale można oszacować za każdy przedmiot prąd, gaz i wodę po około 2000 euro. Połączenie z siecią telekomunikacyjną jest często nieco tańsze. Ale nawet przy zakupie domu nadal można ponieść koszty rozwoju. Oczywiście każdy, kto kupi starą istniejącą nieruchomość, nie spodziewa się poniesienia dodatkowych kosztów prac rozwojowych, ponieważ układane są rury elektryczne, gazowe i wodne, ale należy sprawdzić, czy koszty prac rozwojowych zostały już naliczone. Sprawdź u swojego brokera lub społeczności, czy koszty prac rozwojowych są już rozliczone. Koszty prac rozwojowych są dużym problemem i jeśli potrzebujesz więcej informacji, możesz dowiedzieć się wszystkiego, co musisz wiedzieć w naszym wkładzie Talu „ Koszty prac rozwojowych - Koszty na m² ”.

Późniejsze koszty

Po zakupie nieruchomości, oprócz miesięcznej raty spłaty kredytu hipotecznego, ponoszone są regularne koszty. Obejmują one na przykład koszty, takie jak podatek od nieruchomości, ubezpieczenie domu i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej właścicieli domów lub ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej właścicieli domów. Oczywiście koszty energii elektrycznej i ogrzewania oraz opłaty za wywóz śmieci i tym podobne spadają, podobnie jak w przypadku wszystkich innych gospodarstw domowych.

Wskazówki dla szybkich czytelników

• Koszty zakupu różnią się regionalnie
• koszty zakupu mogą wynosić od 10 do 15% ceny zakupu
• Banki nie finansują kosztów zakupu
• Oblicz, czy mogą wystąpić dodatkowe koszty