Kup grunty dzierżawne - co to jest? Wszystkie zalety i wady

zawartość

• Dziedziczone prawo budowlane - jakie są zalety i wady
• Użytkowanie gruntów
• Wyjście z domu
• Zmienna wartość właściwości
• Od kogo wynająć?
• Funkcje prawne
• Dla profesjonalistów z branży nieruchomości

Budowanie na terenie zabudowanym jest alternatywą dla kupowania gruntów. Jest znacznie tańszy, a zatem daje możliwość uzyskania nieruchomości nawet przy ograniczonym budżecie. Jednak budowanie na gruntach dziedzicznych wiąże się z wieloma przeszkodami prawnymi i osobliwościami, o których należy wiedzieć przed rozpoczęciem budowy. Dobra znajomość sytuacji prawnej jest obowiązkowa przed wyborem tego nabycia nieruchomości, w przeciwnym razie grożą złe niespodzianki.

Aby ominąć dużą część kosztów budowy

Prawo niemieckie przewiduje, oprócz zakupu gruntów, wynajmowanie ich na dzierżawę przez długi czas. Pozwoli to zaoszczędzić deweloperom znaczną część całkowitych kosztów. Zamiast jednorazowej ceny zakupu nieruchomość wynajmowana jest na 50 lub 100 lat. Czynsz, zwany również tradycyjnie „dzierżawą”, nie jest ustaloną kwotą, ale stanowi procent wartości gruntu. Chociaż termin „dzierżawa” jest nadal powszechny, nie jest już prawnie dopuszczalny.

Ta procedura oferuje ogromne korzyści dla obu stron. Grunty podlegają opodatkowaniu. Nieużywana działka budowlana powoduje zatem koszty tylko bez zwrotu. Niekonstrukcyjne wykorzystanie komercyjne (np. Rolnictwo lub hodowla zwierząt) działki budowlanej jest zwykle zabronione, ale przynajmniej wymaga zezwolenia. Dziedziczne prawo budowlane może zaoferować właścicielowi nieruchomości tak interesujący zwrot, który znacznie wykracza poza podatek od nieruchomości.

Leasinghold - co to jest?

W przypadku dzierżawy właściciele gruntów i deweloperzy zawierają długoterminową umowę na wynajem nieruchomości związaną z najmem. Nieruchomość została już zatwierdzona do budowy nieruchomości. Jednak to, jak daleko działka budowlana została już opracowana, zależy od indywidualnego przypadku. Deweloper może teoretycznie rozpocząć natychmiast od budowy budynku. Jest jednak również zobowiązany do zapłaty czynszu za grunt od daty zawarcia umowy zakupu.

Odsetki te wynoszą około 3-5% wartości nieruchomości. Ponieważ jednak może się to zmieniać, zwrot jest zapewniany z pewną wariancją dla obu stron. Po wygaśnięciu umowy licencyjnej wygasa prawo własności nieruchomości. Jeśli w międzyczasie nieruchomość nie została zakupiona przez właściciela nieruchomości, zostanie ona zwrócona właścicielowi nieruchomości bez wymiany. To samo dotyczy sytuacji, gdy wynajmujący nie spełnia już swoich zobowiązań płatniczych. Jest to dwuletni okres karencji, po którym właściciel nieruchomości może uznać umowę za rozwiązaną.

Wybudowana nieruchomość przypada właścicielowi gruntu, jednak jest on zobowiązany do zapłaty uzasadnionego odszkodowania.

Szczególną cechą dziedzicznego prawa budowlanego jest to, że można go odziedziczyć ze względu na długie warunki umowy. W ten sposób umowa przechodzi na spadkobierców tego dewelopera. Dotyczy to jednak tylko określonego czasu. Okres umowny zastosowany przez spadkobiercę również minął dla spadkobiercy.

Zalety i wady

Zalety dzierżawy są dla najemcy:

• Tani sposób na zakup ziemi
• Znacząca redukcja kosztów budowy
• Dziedziczenie nieruchomości i umowy

Zalety dzierżawy dla właściciela:

• Dobrze zabezpieczone odsetki od niewykorzystanego kapitału
• Długoterminowe generowanie dodatkowego dochodu
• Rosnące dochody z czynszu za grunt
• Pod koniec umowy zostanie naliczona opłata za tani budynek

Wady dzierżawy dla najemcy:

• Czując, że jesteś właścicielem własnego domu, ale nie własnej ziemi
• Pewne wątpliwości dotyczące rocznego obciążenia finansowego
• Wysoka odpowiedzialność wobec właściciela gruntów
• Znacząco skomplikowana sprzedaż wzniesionego budynku.

Wady wynajmu dla właściciela:

• Poczucie posiadania dziwnego domu na własnej ziemi
• Należy pouczyć, że najemca obchodzi się z nieruchomościami ostrożnie
• Pełne obciążenie podatkowe czynszu
• Długi okres oczekiwania na niezapłacenie czynszu
• Opracowuj roczną wycenę nieruchomości

Użytkowanie gruntów

W przypadku nieruchomości wykorzystywanych wyłącznie do celów mieszkalnych wyzwaniem jest zagwarantowanie starannego użytkowania nieruchomości przez cały okres obowiązywania umowy. Przy tak długim użytkowaniu jest stosunkowo prawdopodobne, że jeden lub inni mieszkańcy nieruchomości nie zajmą się tym. Szczególnie problematyczne są tu wkrętaki hobbystyczne. Nielegalnie zrzucany olej odpadowy można zwykle przypisać zanieczyszczającemu po wygaśnięciu dzierżawy gruntu. Często właściciel gruntu pozostaje przy kosztach remontu.

Jest to tym bardziej problematyczne w budynkach komercyjnych wzniesionych na cele najmu. Wahania użytkowników magazynu i hali produkcyjnej mogą być bardzo duże, co jeszcze bardziej utrudnia śledzenie faktycznego wykorzystania nieruchomości. Zasadniczo właściciel gruntu może rzeczywiście zrównoważyć wartość budynku o oczekiwane koszty remontu gruntu. Trzeba jednak pozostać realistycznym: należałoby zbudować masywny budynek z kamienia naturalnego, aby był on nadal użyteczny po 99 latach. Budynki murowane, stalowe lub stojące w drewnie są na ogół gotowe do rozbiórki po 99 latach.

Wyjście z domu

Właściciel nieruchomości ma prawo, pod pewnymi warunkami, zażądać wcześniejszego zwrotu nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których może udowodnić, że właściwość nie jest właściwie lub właściwie używana. Natomiast użytek własny zwykle nie jest wykonalny w odniesieniu do dzierżawy gruntu. Oto ochrona najemcy, ponieważ ostatecznie w tym celu ustanowiono długi okres umowy.

W praktyce jednak egzekwowanie powrotu do domu nie jest tak łatwe. W większości przypadków używana jest domyślna płatność. Jednak po 24 miesiącach ustawodawca zapewnia bardzo długi czas, w którym wynajmujący ma obowiązek wywiązać się ze swoich obowiązków.

Ponadto „niewłaściwe użycie” jest również kwestią interpretacji. Na przykład nie można zasadniczo zabronić ponownego wynajmu budynku wzniesionego na podstawie dzierżawy. Nie jest nawet konieczne, aby właściciel nieruchomości był informowany o obecnych najemcach budynku. W trosce o dobre relacje biznesowe zawsze zaleca się, aby obie strony traktowały się nawzajem w sposób jak najbardziej otwarty i przejrzysty. Zapobiega to nieporozumieniom i zapobiega kosztownym sporom prawnym.

Zmienna wartość właściwości

Trzy do pięciu procent czynszu za grunt zostanie ustalone na podstawie umowy i nie ulegnie zmianie w trakcie trwania umowy. Jednak cena gruntu podlega wahaniom, które wpływają na jego wartość, a tym samym na czynsz. Może to być bardzo różne regionalnie. Na przykład w Niemczech Wschodnich istnieje wiele regionów, które doświadczyły dramatycznego spadku cen nieruchomości i cen nieruchomości w ciągu ostatnich dwudziestu lat. Domy w wysokości od trzech do pięciu tysięcy euro nie są rzadkością w tych regionach.

I odwrotnie, istnieją regiony w Niemczech, w których ceny wszelkiego rodzaju nieruchomości dosłownie eksplodowały. Obecnie region wokół Frankfurtu nad Menem przeżywa niespotykany dotąd boom. Ceny wzrosły ponad dwukrotnie w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Ponieważ w wyniku Brexitu wiele banków przenosi wiele miejsc pracy z Londynu do tego regionu finansowego, tendencja ta prawdopodobnie utrzyma się w perspektywie długoterminowej i jeszcze się pogorszy.

Tutaj jednak należy po prostu spojrzeć na prawa rynku pod względem ich logiki: w regionach o niskich cenach nieruchomości nikt nie zaoferuje wbudowanej nieruchomości, ale zawsze będzie próbował ją sprzedać. Tam, gdzie istnieje rynek nabywcy nieruchomości, zwykle nie jest interesujące rozwiązanie dla dziedzictwa. I odwrotnie, w regionach boomu wykresy są odpowiednio drogie. Oto bardzo inteligentny sposób wynajmu gruntów pod dziedziczny budynek po obu stronach: nieruchomość pozostaje w rękach właściciela i może on oczekiwać wzrostu przychodów. Jednak instalator nieruchomości może być znacznie spokojniejszy w podejściu do swojego projektu, ponieważ wady dotyczące sprzedaży nieruchomości również znajdują się w perspektywie.

Od kogo czynsz "> Cechy prawne

Ustalenie podatkowe nieruchomości w dziedzicznym prawie budowlanym jest zawsze dla właściciela tylko po czystej wartości gruntu przed budową nieruchomości. Chociaż teoretycznie wybudowana działka gruntu zwiększa wartość, wynajmujący nie może obciążyć budowanej nieruchomości podwyższeniem wartości nieruchomości. W końcu to nie jego budynek stoi na wynajętej nieruchomości. Jednak ta uwaga ma również zalety dla właściciela: podatek naliczany od nieruchomości jest również obliczany na podstawie niezabudowanej ziemi.

Ważne jest, aby obie strony przekazały obowiązki potencjalnym kolejnym użytkownikom. Musi to zostać określone w umowie, w przeciwnym razie mogą wystąpić poważne spory prawne z nabywcami budynków lub gruntów. Te zazwyczaj pochłaniają wszystkie korzyści finansowe z nieruchomości gruntowej.

Dla profesjonalistów z branży nieruchomości

Uważany za dość trzeźwy, pojawia się następujący obraz: Średni okres spłaty dla zbudowanego domu trwa 30 lat. Następnie właściciel domu jest jedynym właścicielem jego nieruchomości, ale nie ponosi odpowiedzialności przed nikim innym. Jednak odliczenie czynszu za grunty przez trzydzieści lat stanowi również znaczną część, dzięki czemu korzyść finansowa dla czystych właścicieli domów jest raczej niska.

Jednak dla budowniczych domów zorientowanych na powrót sytuacja wygląda inaczej. Kamienica wielorodzinna na nieruchomości dzierżawionej przyniesie znacznie szybciej, niż gdyby nieruchomość musiała zostać zakupiona pod budynek. Ponadto roczny czynsz za grunt można odliczyć jako wydatek, aby w tym miejscu mogły powstać ogólne korzyści podatkowe.

Niezależnie od tego, w jaki sposób chcesz korzystać z nieruchomości najmu, dogłębne, szczegółowe porady prawne i wodoszczelna umowa są niezbędne dla obu stron. Tylko jasne porozumienie umowne może zapewnić obu stronom optymalne korzyści z działalności. Jest to szczególnie prawdziwe, jeśli pierwotni sygnatariusze umowy przenoszą swoje prawa na osoby trzecie w drodze sprzedaży lub dziedziczenia. Dobra umowa dzierżawy w dużej mierze uwzględnia tę sprawę i gwarantuje, że w trakcie sukcesji nie wystąpią żadne problemy.